Очевидно, что при сдаче квартиры внаем большему риску подвергается хозяин квартиры, ведь он рискует своим имуществом. Поэтому главный совет для арендодателя – составить грамотный и максимально подробный договор. Не рекомендуется прибегать к помощи стандартного договора, который продается в книжных магазинах – этот договор не предусматривает многих проблем между сторонами договора и, как правило, появился в магазине лет 10 назад и обновлялся в соответствии с изменениями в законодательстве.

Юридическую силу договор аренды приобретает с того момента, как его подпишут обе стороны. Каждая из сторон получает свой экземпляр договора, причем не ксерокопию, а подлинник. Договор найма должен содержать адрес жилья, оговаривать срок, на которое оно сдается, регулировать порядок расчетов (сумму арендной ставки, оплату коммунальных услуг, электроэнергии, телефона и т.д.), а также определять обязанности и ответственность сторон (рекомендуется предусмотреть штрафные санкции за нарушение условий договора).
Все эти документы следует составлять и оформлять у адвоката он же обязательно окажет владельцу квартиры юридическую поддержку и поможет ему защитить свои интересы в случае спорной ситуации.
В последние годы из за роста выезда граждан Израиля за границу на длительное время, многие хозяева квартир прибегают к услуге «доверительного управления недвижимостью». Доверительное управление недвижимостью адвокатом – это универсальный для арендодателя способ избежать проблем и конфликтов с арендатором.
При заключении договора доверительного управления адвокат становится представителем интересов владельца квартиры: обеспечивает четкий контроль за происходящим в квартире, за своевременным внесением арендной платы, коммунальных платежей, ваад а байт и т.д.

Невнесение арендной платы
Известны случаи, когда арендатор, заплатив за первый-второй месяц, умудряется жить в квартире, не оплачивая ее. В качестве оправданий годится все: неприятности на работе, проблемы со здоровьем, потеря денег – лишь бы разжалобить хозяина, вызвать его сочувствие. Выселить арендатора самостоятельно хозяин квартиры зачастую не может (как по моральным, так и по более весомым причинам).
Проблемы с взиманием арендной платы часто возникают у арендодателей, пустивших к себе жильца по рекомендации знакомых. В этих случаях хозяин попадает в ловушку: отношения между ним и арендатором уже не деловые – их связывают общие знакомые. Впрочем, неопытный арендодатель может попасть в подобную ситуацию и с совершенно посторонним человеком: хозяин начинает жалеть деньги, думая, что если он выгонит жильца, то уж точно не получит причитающуюся сумму. В итоге конфликт может тянуться годами.

Как это предотвратить
Это проблема скорее психологического характера, нежели юридического. Такие арендаторы — профессиональные попрошайки и умеют надавить на слабые струны в душе хозяина. Единственный способ воздействия на должника – грамотно составленный договор, с которым можно идти в суд и «чек битахон» / «вексель» – который облегчит процедуру взыскания долга в отделе судебного исполнения. Однако, учитывая, что сумма арендной платы не так уж велика, а судебный процесс потребует издержек и может затянуться надолго, гораздо выгоднее предотвратить такую ситуацию.
Арендодатель имеет право потребовать с арендатора в дополнение к арендной плате так называемый «депозит». Депозит является залогом для хозяина – это деньги, которые арендатор единовременно вносит при въезде в квартиру (обычно в размере месячной арендной платы). При выезде из квартиры депозит обычно возвращается, но если арендатор был неаккуратен в выплатах, депозит может пойти в счет арендной платы. В любом случае, через две недели после задержки выплаты следует предупредить жильца о выселении в конце месяца. В случае если задержки носят постоянный характер, жильца нужно менять как можно скорее.

Порча или кража имущества
После выезда арендатора хозяин квартиры может недосчитаться своего имущества. Известны случаи, когда арендатор выносил из квартиры дорогую бытовую технику и даже мебель. Довольно распространенное явление – порча вещей и отделки квартиры. Разумеется, нужно учитывать естественную амортизацию квартиры, мебели и техники – нельзя требовать, чтобы после года проживания в доме, арендатор делал в нем полный ремонт. Однако если новый диван за полгода превратился в прожженную во многих местах развалюху, стены изрисованы, а стиральная машина перестала работать, хозяин имеет все причины быть недовольным.

Как это предотвратить
В какой-то степени проблему порчи имущества решает «залог», который арендатор платит при въезде. Однако страховка может и не покрыть размер ущерба. Поэтому хозяину необходимо следить за квартирой. Делать это лучше всего раз в месяц, совмещая осмотр с получением арендной платы. Разумеется, арендатора следует предупреждать о своих визитах. В договоре аренды предусматривается обязанность арендатора обеспечивать хозяину беспрепятственный доступ в квартиру для осмотра технического состояния. Если хозяин увидит, что арендатор неаккуратно обращается с вещами, он имеет право расторгнуть договор, не дожидаясь, когда размеры ущерба превысят сумму залога.
Если хозяин сдает меблированную квартиру с дорогой обстановкой и бытовой техникой, то помимо договора рекомендуется составить опись имущества. Каждый предмет должен получить краткую характеристику — год выпуска, модель, степень износа, дефекты и повреждения. Опись имущества включает два акта сдачи-приемки. Один из них заполняется при сдаче квартиры внаем, другой — при возврате квартиры. Несоответствие предметов указанным в описи стандартам – повод для обращения в суд.

Неуплата счетов
Нередки случаи, когда жилец съезжает со съемной квартиры, оставляя большое количество неоплаченных счетов – за газ, электричество и прочие коммунальные услуги. Естественно, ответственным за оплату этих счетов перед обслуживающими организациями является хозяин. Долги по счетам могут превысить не только размер «страхового депозита», но и доход от аренды квартиры за год, а иногда и стоимость самой квартиры. Известны случаи, когда на квартиру накладывался арест из-за огромного долга по коммунальным и телефонным платежам.

Как это предотвратить
Разумеется, пункт об оплате коммунальных услуг – обязателен в договоре аренды. В условия договора включена обязанность арендатора своевременно оплачивать счета и право арендодателя в одностороннем прядке досрочно расторгнуть договор аренды при первом же выявлении факта задолженности. В счет уплаты долга может пойти все тот же страховой депозит, внесенный арендатором при въезде, чеки выписанные на хеврат а-хашмаль и мерию. Однако информация о долгах часто обнаруживается уже после отъезда арендатора, и найти его бывает нелегко.

Естественные риски
Арендодатель несет и всяческие «естественные» риски – например, пожар, по вине арендодателя, затопление соседей и т.д. Эти случаи – самые опасные, поскольку убытки могут быть огромны. Часто сторонам не удается обойтись без суда.

Проблемы отношений
Конечно, по сравнению с денежными потерями проблемы личных отношений с арендодателем кажутся несущественными. Однако и они могут доставить арендодателю много неприятных минут. Например, арендатор может шуметь в квартире, доставлять неудобства соседям, иметь конфликты с полицией – все это, конечно, придется расхлебывать арендодателю. Арендатор может быть недоволен визитами хозяина квартиры и препятствовать ежемесячному осмотру комнат.
Впрочем, возможна и обратная ситуация. Часто между жильцами и хозяевами завязываются почти дружеские отношения, и это является опасной ловушкой. Порой хозяева так доверяют своим квартирантам, что не считают нужным продлять заключенный когда-то договор. При таких отношениях хозяину квартиры становится трудно требовать с жильцов законных компенсаций, повышать арендную плату.

Как это предотвратить
Прежде всего, необходимо прописать все возможные конфликты и пути их решения в договоре. Зная типологию этих конфликтов, адвокаты в области недвижимости легко могут их предусмотреть. Это позволяет заранее проговорить все условия и урегулировать проблемы еще до их возникновения. Со своей стороны, арендатор должен тоже придерживаться условий договора и норм человеческого общения – например, осматривать квартиру не чаще раза в месяц, не приходить без предупреждения, не пользоваться своими ключами без крайней необходимости и т.д. Что же касается излишне дружеских отношений с жильцами – адвокаты всегда советуют держать дистанцию и помнить, что сдача квартиры – это бизнес, а не способ расширить свой круг общения.